Главная - Регистрация граждан - Прекращение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке

Прекращение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке


Прекращение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке

Расторжение договора по инициативе наймодателя


Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

  1. уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
  2. порча имущества владельца.
  3. систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
  4. жилец использует квартиру не по прямому назначению;

Перед тем, как подавать иск, владелец квартиры обязан уведомить жильцов о нарушениях и дать им срок их исправить.

Лишь при отказе исполнить эти требования суд примет заявление в производство. При этом в ряде случаев судья может встать на сторону квартиросъемщика, и вместо выселения его из помещения обязать устранить нарушения.

Например, если был нанесен вред имуществу, человеку дается срок для возмещения ущерба, но не более года.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке.

Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

Очевидно, что закон защищает прежде всего интересы нанимателей. Поэтому юристы рекомендуют прописывать в договоре сроки его окончания и основания, на которых собственник квартиры сможет расторгнуть договор досрочно.

Читайте также:

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет Бесплатный многоканальный телефон Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц.

сетях

© 2000-2020 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.

Москва Комсомольский пр., д. 7 Санкт-Петербург наб.
р. Фонтанки, д. 59 Екатеринбург: Нижний Новгород: Ростов-на-Дону: Казань: Челябинск: закрыть

В акте приема-передачи жилого помещения в обязательном порядке указывается:

  1. соответствует ли оно первоначальному виду;
  2. замечания и претензии, в том числе и незначительные.
  3. в каком виде было передано и принято имущество: как сама квартира, так и мебель или бытовые предметы, оставленные собственником;

В завершении может быть указано, что взаимные обязательства выполнены и считаются прекращенными с момента подписания акта.

Одностороннее расторжение договора найма наймодателем

Опубликовано ср 20.11.2020 — 14:06 пользователем advokat1 Раздел: Игорь (Москва) 20.11.2020 — 14:06 Здравствуйте, мне на постоянной основе сдавали квартиру.

Мни подписали договор аренды на срок 2 года, согласно которому каждая из сторон договора, предупредив другую за месяц, может расторгнуть договор в одностороннем порядке только при наличии нарушений договора. Прошло полгода Арендодатель решил расторгнуть договор с со мной в одностороннем порядке, тк после развода с женой решил поселиться в этой квартире.
Прошло полгода Арендодатель решил расторгнуть договор с со мной в одностороннем порядке, тк после развода с женой решил поселиться в этой квартире.

Он предупредил за месяц о расторжении договора. Но я ему ответил, что выезжать оказываюсь. Сказал, указал, что квартира меня полностью устраивает, договор заключен на два года, ГК РФ не допускает одностороннего расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя, а условие договора, его допускающее, противоречит ст.

310 ГК РФ. Кто прав? Ответил адвокат — Королева С.О.: Здравствуйте Игорь! Отвечая на ваш вопрос, приведу пример из судебной практики по делу со схожими обстоятельствами, из которого вы увидите, что судебная коллегия посчитала, что действия наймодателя по одностороннему отказу от договора найма являются неправомерными, поскольку по условиям договора право на расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке связано с нарушением арендатором обязательств по договору, однако наймодателем не доказан факт нарушения нанимателем условий заключенного между сторонами договора, поэтому такой отказ от договора признан незаконным.

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 16 мая 2017 г.

по делу N 33-18489 Судья суда первой инстанции: Андреева Т.Е. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе Председательствующего Ворониной И.В., Судей Лукьянова И.Е., Мошечкова А.И.

при секретаре К.А., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова И.Е. дело по апелляционным жалобам С.Е.А. и К.В.А. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 07 ноября 2016 г. по делу по иску С.Е.А. к К.В.А. о взыскании материального ущерба, компенсации морального вреда, установила: .между С.Е.А.

к К.В.А. о взыскании материального ущерба, компенсации морального вреда, установила: .между С.Е.А. и К.В.А. был заключен договор аренды квартиры, по условиям которого К.В.В. (арендодатель) предоставила в пользование С.Е.А.

(арендатор) жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры по адресу: . (л.д. 13 — 17). Жилое помещение было предоставлено для проживания арендатора и членов ее семьи (мужа и сына) на срок.

месяцев; размер арендной платы определен договором в сумме.

руб.; арендная плата должна уплачиваться ежемесячно десятого числа оплачиваемого периода. Также договором предусмотрена уплата арендатором страхового депозита в размере.

руб. Квартира была передана арендодателем арендатору.

г. С.Е.А. обратилась в суд с иском к К.В.А.

о взыскании материального ущерба, компенсации морального вреда. Свои требования истец обосновал тем, что ответчик неправомерно в одностороннем порядке расторгла договор аренды жилого помещения; . г. истец со своим несовершеннолетним сыном, .

г.р., не смогли попасть в квартиру, так как был на входной двери был заменен замок, ответчик позволила С.Е.А.

вывезти вещи и мебель из арендованного помещения лишь.

г. Как указала истица, размер причиненного ущерба составляет. руб. и состоит из суммы невозвращенного страхового депозита в размере. руб.; расходов истицы по оплате услуг риэлтора по подбору нового жилого помещения в размере — .

руб.; расходов истицы по оплате перевозки вещей из арендованной квартиры в новую квартиру в размере.

руб.; расходов истицы на приобретение детской одежды сыну в размере.

руб. Ответчик иск не признала.

Решением Тушинского районного суда г. Москвы от 07 ноября 2016 г. постановлено: — Взыскать с К.В.А. в пользу С.Е.А. убытки в размере.

рублей, судебные издержки. рублей.

— В остальной части иска отказать. Дополнительным решением Тушинского районного суда г.

Москвы от. г. С.Е.А. отказано в возмещении расходов по нотариальному оформлению доверенности на представителя. Об отмене этого решения в своей апелляционной жалобе просит С.Е.А., считая неправильным отказ в удовлетворении ее требований о возмещении расходов на оплату услуг риэлтора, расходов на оплату переезда в другое жилое помещение, расходов на приобретение детской одежды, а также неправильным отказ в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда.

Кроме того, истица ссылается на то, что расходы на представителя взысканы в недостаточном размере и что суд неправомерно не взыскал в ее пользы понесенные расходы по оформлению нотариальной доверенности на представителя.

Также на решение суда подана апелляционная жалоба К.В.А., которая ссылается на ошибочность выводов суда первой инстанции о недоказанности тех обстоятельств, что С.Е.А. нарушались условия договора аренды, и что К.В.А. письменно уведомила истицу о досрочном расторжении договора за месяц до его фактического расторжения.
письменно уведомила истицу о досрочном расторжении договора за месяц до его фактического расторжения.

Кроме того, ответчик полагает ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удержания ответчиком суммы страхового депозита.

В заседании судебной коллегии С.Е.А. доводы апелляционной жалобы поддержала, возражала против доводов апелляционной жалобы К.В.А. Представитель К.В.А. — адвокат Д.А.В.

доводы апелляционной жалобы ответчика поддержал, возражал против доводов апелляционной жалобы С.Е.А. Выслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим изменению в части размера подлежащего взысканию с ответчицы в пользу истицы ущерба. В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ, обязательства возникают из договоров.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Заключенный между сторонами договора аренды квартиры по своей правовой природе является договором найма жилого помещения. В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с п. 1 и п. 2 ст.

450.1 ГК РФ, 1. предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. В силу приведенных норм, односторонний отказ от договора (от исполнения договора) допускается только в тех случаях, когда возможность такого отказа установлена законом или договором.

Судебной коллегией установлено, что основания досрочного расторжения заключенного между сторонами договора аренды установлены разделом 6.

Договора. В соответствии с п. 6.1. договора, договор может быть расторгнуть по требованию любой из сторон, если другая сторона не соблюдает условия договора.

При этом сторона, по инициативе которой происходит расторжение договора, обязана уведомить другую сторону в письменной форме за один месяц до момента расторжения договора.

В соответствии со с п. 6.3. договора, арендодатель не имеет права расторгнуть договор в одностороннем порядке до окончания срока аренды, если Арендатор соблюдает все условия договора за исключением случая указанного в п.

6.4 договора. В соответствии с п.

6.4. договора, в случае нарушения Арендатором своих обязательств по договору, арендодатель имеет право на досрочное расторжение Договора на основаниях и в порядке, предусмотренном ГК РФ.

Судебной коллегией установлено, что ответчик К.В.А. в одностороннем порядке отказалась от заключенного между сторонами договора найма жилого помещения, заменив. г. замки во входной двери в квартиру и лишив истицу с ребенком возможности пользоваться предоставленным по договору жилым помещением.

Частично удовлетворяя требования истицы, суд первой инстанции исходил из того, что действия ответчицы по одностороннему отказу от договора найма жилого помещения являются неправомерными. Судебная коллегия признает этот вывод правильным, поскольку по условиям договора право на расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке связано с нарушением арендатором обязательств по договору. Однако ответчиком не доказан факт нарушения истицей условий заключенного между сторонами договора.

Также ответчиком не доказан факт соблюдения установленного договором порядка расторжения договора, а именно: не доказан факт направления в адрес истицы предварительного уведомления о расторжении договора в письменной форме за месяц до расторжения договора.

Ссылка ответчицы на СМС-переписку правомерно не принята судом первой инстанции в качестве доказательства надлежащего уведомления истицы о предстоящем расторжении договора, т.к. договором установлен иной способ уведомления о расторжении договора — письменный.

СМС-уведомление не может быть отнесено к письменной форме уведомления.

Кроме того, первое СМС-сообщение, на которое ссылалась ответчица, датировано. г., т.е. менее чем за месяц до даты отказа ответчицы от договора.

Из материалов дела усматривается, что при заключении договора, истица передала ответчице денежную сумму в размере.

руб. в качестве страхового депозита (п. 4.2. договора). В соответствии с п.

6.5. договора, в случае прекращения договора сумма страхового депозита подлежала возвращению арендатору за вычетом согласованных сумм ущерба квартире, мебели и оборудованию, если такой ущерб был нанесен по вине или грубой неосторожности Арендатора или членов его семьи. Поскольку доказательств причинения ущерба квартире по вине истицы или проживающих с ней членов семьи суду представлено не было, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истицы сумму страхового депозита в размере.

руб. Отказывая истице в удовлетворении требований о возмещении убытков в виде расходов по оплате услуг риэлтора, расходов по оплате переезда и расходов по приобретению детской одежды, суд первой инстанции исходил из того, что эти расходы понесены истицей самостоятельно и не связаны с действиями ответчика. Судебная коллегия не может согласиться с этим выводом в части, касающейся расходов истицы по оплате переезда из арендованной у ответчицы квартиры в другую квартиру.

Как указано выше, отказ К.В.А.

от договора выразился в действиях, направленных на воспрепятствование истице в пользовании арендованной квартирой.

В результате этих действий ответчицы, истица не могла пользоваться квартирой и была вынуждена менять место проживания, а, следовательно, нести расходы на переезд (перемещение вещей) из квартиры, принадлежащей К.В.А., в другую квартиру.

Переезд состоялся. г., расходы истицы на переезд составили.

руб. Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями истицы, СМС-перепиской сторон по вопросу согласования даты забора вещей из квартиры (л.д. 105 — 106), а также представленной истицей квитанцией к приходному кассовому ордеру от 16 апреля 2016 г.

об оплате грузоперевозки на сумму. руб. (л.д. 29). Таким образом, расходы истицы на переезд являются следствием ненадлежащего исполнения ответчицей договорных обязанностей по предоставлению в пользование жилого помещения для проживания. Поэтому сумма расходов истицы на переезд, в соответствии со ст.

393 ГК РФ, подлежит возмещению ответчицей. С учетом изложенного, сумма подлежащих возмещению убытков будет составлять не. руб., а. руб., в связи с чем решение суда подлежит соответствующему изменению.

Доводы апелляционной жалобы С.Е.А.

о том, что действиями ответчицы ей были причинены убытки, связанные с оплатой услуг риэлтора и с приобретением детской одежды, отклоняются судебной коллегией, как неподтвержденные имеющимися в деле доказательствами. Так, в качестве доказательства несения расходов по оплате услуг риэлтора истица представила расписку от. г. о получении агентом компании «Альянс» сумму в размере.

руб. в качестве бонуса за сделку по адресу: .

(л.д. 30). Вместе с тем, истицей не было представлено доказательств содержащих сведения о том, за заключение какой конкретно сделки произведена оплата и во исполнение какого договора.

Истицей не был представлен ни договор с риэлтором, ни договор в отношении адреса: . Поэтому представленные истицей доказательства о несении расходов на сумму.

руб. не подтверждают того обстоятельства, что эти расходы связаны с действиями ответчицы по одностороннему отказу от договора найма жилого помещения. В подтверждение расходов по приобретению детской одежды на сумму. руб., истица представила кассовый чек магазина ООО «Твое», на котором проставлены дата и время: .

— . (л.д. 28). Указанный чек подтверждает несение истицей расходов на четвертый день (считая с. г.) после прекращения доступа в арендованную квартиру и в день, предшествующий согласованной сторонами дате забора вещей из квартиры (переезд был назначен на.

г. в.). При этом, кассовый чек не содержит информации ни о размере приобретенных вещей, ни о лице, осуществляющем покупку. При таких обстоятельствах, расходы на приобретение вещей на сумму. руб. не могут быть признаны вынужденными расходами истицы, связанными с действиями ответчицы по одностороннему отказу от договора найма жилого помещения.

Доводы апелляционной жалобы С.Е.А. о неправомерном отказе в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда, отклоняются судебной коллегией как ошибочные, основанные на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, компенсации подлежит моральный вред, причиненный нарушением неимущественных прав гражданина или действиями, посягающими на иные принадлежащие гражданину нематериальные блага.

Действиями ответчицы были нарушены имущественные права истицы и ее ребенка, связанные с правом пользования арендованным жилым помещением. Доказательств нарушения действиями ответчицы нематериальных благ, принадлежащих истице и ее сыну, суду представлено не было. Поэтому оснований для удовлетворения требований о взыскании компенсации морального вреда у суда не имелось.

Довод апелляционной жалобы С.Е.А. о недостаточном размере возмещения расходов по оплате услуг представителя отклоняется судебной коллегией, как необоснованный. Взысканная судом сумма расходов по оплате услуг представителя в размере.

руб. отвечает требованиям разумности с учетом характера спора, объема оказанных услуг, а также того, что исковые требования истицы были удовлетворены частично. Довод жалобы С.Е.А. о том, что суд не принял решения о возмещении истице понесенных ею расходов по нотариальному оформлению доверенности на представителя, отклоняется судебной коллегией, поскольку дополнительным решением суда от.

г. этот вопрос был разрешен. Суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в возмещении этих расходов, поскольку доверенность была выдана С.Е.А.

на нескольких представителей для представления ее интересов во всех судебных инстанциях судов общей юрисдикции, арбитражных и третейских судах, т.е.

не в связи с конкретным делом. С учетом изложенного, апелляционная жалоба С.Е.А. подлежит удовлетворению только в части, касающихся ее расходов на переезд.

Доводы апелляционной жалобы К.В.А. о том, что факт нарушения С.Е.А. условий договора аренды о необходимости соблюдения тишины в ночное время, о запрете использования квартиры для проживания в ней других лиц, а также факт соблюдения ответчицей порядка уведомления о досрочном расторжении договора подтверждается Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела, отклоняется судебной коллегией как необоснованный, поскольку указанные в Постановлении обстоятельства изложены в качестве объяснений К.В.А., а не в качестве обстоятельств, установленных в ходе проверки.

Доводы жалобы К.В.А. о том, что СМС-переписка сторон подтверждает факт надлежащего уведомления о расторжении договора отклоняется судебной коллегией, поскольку, как указано выше, уведомление о предстоящем расторжении договора в соответствии с условиями договора должно быть совершено в письменной форме, а не в форме СМС-сообщения. Довод жалобы К.В.А. о том, что истица не внесла арендную плату.

г., отклоняется судебной коллегией как не имеющий существенного значения для разрешения спора, поскольку указанное ответчицей обстоятельство не могло служить основанием для расторжения договора по состоянию на.

г. (связи с необходимостью соблюдения месячного срока предупреждения о расторжении договора), а требований о взыскании задолженности по арендной плате К.В.А. в настоящем деле не заявляла. При этом неуплаченная арендная плата, в соответствии с п.

6.5. договора, не подлежала удержанию за счет страхового депозита. Довод апелляционной жалобы К.В.А.

о том, что сумма задолженности истицы по коммунальным платежам могла быть погашена за счет страхового депозита, отклоняется судебной коллегией, как противоречащий п.

6.5. договора. Требований о взыскании такой задолженности К.В.А.

в настоящем деле не заявляла. Довод жалобы о том, что по вине истицы произошел залив нижерасположенных квартир, отклоняется судебной коллегией, поскольку ущерб, связанный с заливом, не являлся предметом спора в настоящем деле. Довод жалобы К.В.А. о том, что С.Е.А.

в нарушение условий договора аренды не уведомила арендодателя о жалобах собственника нижерасположенной квартиры на протечки, из арендованной квартиры, отклоняется судебной коллегией, поскольку факт обращений собственника нижерасположенной квартиры к истице является недоказанным. Таким образом, апелляционная жалоба К.В.А. удовлетворению не подлежит. На основании изложенного, руководствуясь ст.

ст. 328, 329, п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия, определила: Решение Тушинского районного суда г.

Москвы от 07 ноября 2016 г. изменить в части размера подлежащих взысканию с К.В.А. в пользу С.Е.А. убытков. Взыскать с К.В.А.

в пользу С.Е.А. убытки в размере.

руб. В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы — без удовлетворения.

Оформление ходатайства

Независимо от того, кто выступает участником конфликта, ходатайство должно быть подготовлено в письменном виде в соответствии с требованиями Гражданского процессуального кодекса.

Главные требования:

  1. наличие ссылок на статьи закона, которые были нарушены ответчиком.
  2. готовится несколько экземпляров по числу участников заседания;
  3. дополнительно оформляется опись доказательных материалов;
  4. краткое изложение претензий;

Скачать Суд оставляет за собой право отказать в принятии искового ходатайства, составленного с нарушениями действующего законодательства. Частые причины отказа – нарушение формы иска, использование двусмысленных фраз, а также нецензурных выражений или личных умозаключений.

Особенности расторжения договора аренды жилого помещения

На практике субъекты права нередко ставят знак равенства между наймом и договором аренды.

Между тем данные договоры различны по своему субъектному составу, применяемым к ним нормам и порядку расторжения.

Договор аренды заключается в том случае, когда жилое помещение передается юридическому лицу.

Обратите внимание! По договору аренды арендатор не обладает привилегиями нанимателя, который может в любое время расторгнуть договор найма, фактически не объясняя причин. В ст. 620 ГК РФ в качестве оснований, достаточных для расторжения договора аренды квартиры по требованию арендатора, указываются различные нарушения обязательств арендодателем и обстоятельства, не зависящие от воли сторон, например:

  1. непригодность квартиры для проживания.
  2. сокрытие недостатков квартиры, которые были обнаружены после заключения соглашения;
  3. необеспечение доступа в помещение;
  4. отказ собственника осуществлять капитальный ремонт;

Стороны могут согласовать и иные основания для досрочного расторжения.

Арендатор должен направить контрагенту уведомление о расторжении договора аренды квартиры за 3 месяца (п.

2 ст. 610 ГК РФ). Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в целом аналогичны установленным для найма (ст. 619 ГК РФ), за некоторыми исключениями (например, достаточно невнесения арендатором платы в течение 2 месяцев подряд, а не 6, как при найме).

Рекомендуем! Обязательно письменное предупреждение арендатора о прекращении нарушений.

*** Таким образом, мы рассмотрели, как расторгнуть договор аренды или найма квартиры, привели образец соглашения о расторжении договора найма квартиры. Стороны могут расторгнуть его, заключив соглашение о расторжении договора найма или аренды квартиры, а при наличии достаточных оснований — требовать его расторжения в одностороннем порядке. Автор:

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством.

Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п.

1 ст. 687 ГК РФ). Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к.

для него право на расторжение договора закреплено в законе. Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ). Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены.

В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  1. невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  2. разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей.

Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Процедура расторжения договора найма жилого помещения

Порядок расторжения договора аренды определен нормами гражданского законодательства.

Согласно Кодексу, процедура прекращения таких правоотношений включает пять этапов:

  • Письменное уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор аренды.
  • Вынесение судебного решения (используется, если в добровольном порядке решить вопрос не удалось).
  • Составление мирового соглашения.
  • Прием жилого помещения.
  • Ожидание письменного ответа или реальных действий от второй стороны.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

  1. Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
  2. Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.
  3. Ожидает ответа 30 календарных дней.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.

Как закрепить принятое решение

Независимо от того, принято решение договор найма помещения расторгнуть или сохранить правоотношения, должны быть исключены дальнейшие разбирательства относительно состояния жилья.

С этой целью должен быть составлен и подписан акт приёма-передачи, содержащий:

  1. место, дата и время составления акта;
  2. данные сторон договора (сведения согласно паспорту, контактные номера телефонов);
  3. сроки и порядок устранения недостатков арендатором (если договор продолжает действовать);
  4. основания для расторжения договора или претензии по состоянию жилья;

Внимание! При отсутствии претензий со стороны владельца жилплощади следует сделать соответствующую пометку в акте.

Это позволить обезопасить арендатора после того, как будет расторгнут договор найма квартиры.

Порядок действий

К причинам, вынуждающим отказаться от предоставления в аренду собственности, в первую очередь относятся различные нарушения пунктов договора. Например, в случае аренды земли, основанием для прекращения договорных отношений по инициативе владельца может стать нецелевое использование объекта.

Второй причиной является делание арендатора извлечь большую выгоду – появился более интересный арендатор на более выгодных условиях. В таком случае арендодатель предлагает досрочно расторгнуть действующие отношения, и в случае согласия арендатора зафиксировать факт в виде письменного соглашения о расторжении и подписать приемопередаточный акт.

Требования к составлению договора

Соглашение составляется письменно, и несоблюдение правила приводит к незаконности сделки. Следовательно – правовые отношения не порождают никаких последствий. При коммерческой аренде используется типовой договор, с включением в него реквизитов: дата, место, подписи сторон и их полная идентификация.Договор социального найма также прописывается письменно.

Собственником жилья выступает государство, от которого действуют уполномоченные органы.

По аналогии с арендой, в социальный договор вписываются условия, обязательные в силу закона, а также дополнительные для уточнения.

Соглашение ратифицируется сторонами.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

  1. Передача имущества владельцу не в первоначальном состоянии. Под этим пунктом подразумевается порча съёмного жилья нанимателем или иными лицами, за которых арендатор несёт ответственность (друзья, сестры, братья, мамы и так далее).
  2. И иные обстоятельства, которые дополняются арендодателем, главное чтобы они не противоречили закону.
  3. Отсутствие оплаты за найм недвижимости в течение полугода, либо иного срока, предусмотренного подписанным договором. Если жилплощадь арендуется на краткосрочный период, то внесение платежа рассчитывается не во временных, а в количественных рамках, к примеру, при отсутствии двукратного платежа, трёхкратного и тому подобное.
  4. Систематизированное нарушение условий договора либо прав и интересов других лиц, проживающих рядом (соседи).
  5. Использование снимаемого жилого помещения не по прямому назначению (не для проживания). К примеру, если в арендуемой квартире будет осуществляться какая-либо предпринимательская деятельность, то договор может быть беспрепятственно расторгнут в одностороннем порядке.

Стоит учесть: Чтобы расторгнуть договор в суде, по инициативе арендодателя, требуется заранее уведомить об этом нанимателя. Если это не будет сделано, то судебная инстанция не примет иск к судоделопроизводству.

Мало того, что наймодатель должен известить о нарушениях арендатора, также он дает последнему конкретный срок для устранения нарушений. Уведомление о допущенных нарушениях составляется только в письменной форме, которое непосредственно ссылается на заключенный правовой акт, а именно, на конкретный пункт «Прав и обязанностей». Сроки для исправления нарушений устанавливаются собственником, они должны быть «разумными».

Юридическое понятие «разумности» отсутствует, потому сроки ограничиваются индивидуально наймодателем. Если у арендатора отсутствует реакция на письменное извещение о допущенных нарушениях в соответствии с заключёнными договорными обязанностями, то владелец съёмного жилья вправе обратиться в суд. Согласно законодательству РФ, квартиросъемщик обладает гораздо большим спектром прав, по сравнению с арендодателем.

Так как он вправе расторгнуть договорные отношения, руководствуясь личными желаниями. Опять-таки для этого требуется известить владельца снимаемого жилья о своём выезде заранее.

Извещение подается не позднее трёх месяцев до момента непосредственного выезда из жилого помещения, в письменной форме. Иногда, чтобы съехать с квартиры может потребоваться письменное согласие всех людей, проживающих с лицом, желающим расторгнуть договор.

  1. Жилплощадь, которая была сдана в пользование, непригодна для постоянного проживания.
  2. Квартира, передаваемая в соответствии с правовым актом, имеет серьёзные недостатки, которые не были озвучены и при заключении договора не прописаны. Недостатки, незамеченные при личном осмотре недвижимости арендатором, также считаются причиной разрыва дог. отношений.
  3. Недвижимость, которая предназначена для проживания нанимателя, не предоставлена в указанные сроки (или вовсе не была передана). А также наличие действий наймодателя, которые препятствуют переезду нанимателя в съемную квартиру.
  4. И иные обстоятельства, дополненные арендатором, не противоречащие КРФ и иным федеральным законам.

Рассмотрим обстоятельства, согласно которым договорные отношения расторгаются в судебных инстанциях, а также в одностороннем порядке.

После того, как арендодатель принимает решение о расторжении договора аренды, нередко арендатор оставляет в помещении принадлежащее ему имущество.

Имущество арендатора чаще всего не представляет интереса для арендодателя, однако оно может мешать последующему использованию помещения.

В связи с этим надлежит определить, что можно предпринять арендодателю в отношении такого имущества арендатора.

Во-первых, арендодателю надлежит направить арендатору уведомление о необходимости освободить помещение от имущества арендатора. Сделать это можно совместно с уведомлением о расторжении договора или уже после него. Во-вторых, обнаружив, что в арендуемом помещении после расторжения договора аренды (не важно, по соглашению сторон/судебного или внесудебного) остались вещи арендатора, и арендатор не выражает намерения по его вывозу, арендатору следует описать оставленное имущество и обеспечить сохранность этого имущества.

Указанное следует из положений ГК РФ, так как в случае утраты или повреждения такого имущества на арендодателя может быть возложена обязанность по компенсации арендатору убытков, вызванных утерей/порчей имущества. Обязанность арендодателя нести ответственность за утрату или повреждение такого имущества может быть возложена судом, если арендатор сможет доказать факт наличия в помещении имущества и его объем/стоимость, а арендодатель не докажет, что проявил достаточную степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась для обеспечения сохранности имущества. Опись имущества лучше проводить в присутствии представителя арендатора, однако, именно с этим обычно возникают проблемы.

Чтобы подстраховать себя, арендодателю следует направить уведомление арендатору о вызове на опись имущества, обозначив конкретную дату и место. Если арендатор не явится, то арендодатель может произвести опись самостоятельно, лучше, если это будет произведено с привлечением стороннего лица, каковым может стать представитель управляющей компании/бизнес-центра, иные подобные лица.

В целях обеспечения сохранности имущества арендатор может либо справиться своими силами, ограничив третьим лицам доступ к помещению, где находится имущество, либо же заключив договор хранения, обратившись к профессиональной организации. Последний способ предполагает несение арендодателем нежелательных расходов, однако, именно при выборе договора хранения, в котором будет прописано имущества, сданное на хранение, а также стоимость услуг по хранению, вероятность последующего взыскания с арендатора убытков арендодателя, связанных с оставлением арендатором имущества, серьезно возрастает. В-третьих, при необходимости перемещения оставленных арендатором вещей надлежит составить соответствующий акт.

В-четвертых, если арендодатель намерен удержать оставшееся имущество арендатора с целью удовлетворения из его стоимости задолженности арендатора, следует иметь в виду, что удерживаемое имущество не должно превышать по стоимости размер задолженности арендатора. В противном случае действия арендодателя могут быть квалифицированы как злоупотребление правом. Для оценки стоимости удержанного имущества советуется привлекать оценочную организацию на основании договора о предоставлении услуг об оценке, по результату исполнения которого у арендодателя окажется заключение/акт об оценке.

Немаловажным представляется необходимость учитывать, что как таковые действия по перемещению и удержанию имущества арендатора являются довольно рискованными, так как существует вероятность в подаче недовольным арендатором заявления о присвоении/краже, либо об истребовании вещи из чужого незаконного владения. Существует еще одна возможность дополнительно обезопасить арендодателя, первоначально включив в текст договора аренды пункт, гласящий, что

«настоящим стороны согласовали, что в случае, если арендатор по истечении N дней с момента прекращения договора аренды не обеспечит вывоз принадлежащего ему имущества, указанное имущество признается брошенными вещами, и поступают в собственность арендодателя, а бездействия арендатора признаются отказом собственника от права собственности на оставленное имущество»

. Однако, приведенный пункт полностью не исключит возможных сложностей, так как ст.

226 ГК РФ ограничивает перечень вещей, которые могут быть признаны брошенными, следующими условиями:- вещи должны быть движимыми;- обращение вещи в собственность возможно только лицом, в собственности, владении или пользовании которого находится земельный участок, водный объект или иной объект, где находится брошенная вещь; Другие брошенные вещи могут поступить в собственность лица, вступившего во владение ими, только по судебному решению о признании вещей бесхозяйными по заявлению этого лица. письмо с описью вложений и уведомлением о вручении, накладная курьерской службы со спецификацией вложения и актом о вручении и т.п. В перечислении вложения рекомендуется указывать реквизиты договора аренды, по которому направляется соответствующее уведомление (номер, дата).

Если номера у договора не имеется, для идентификации можно прописать адрес арендуемого помещения.