Главная - Право собственности - Покупка залоговой недвижимости риски

Покупка залоговой недвижимости риски


Покупка залоговой недвижимости риски

Почему залоговые квартиры продаются дешевле


Никакого дефекта у залоговых квартир нет. Это могут быть прекрасные объекты недвижимости в хорошем районе города.

Дом может быть достаточно новым, а все соседи — приличными людьми. Квартира продается дешевле просто потому, что банку важна срочность в этом вопросе.Банк сохраняет за собой право требовать принудительной продажи квартиры в случае неуплаты по кредиту.

Это одно из требований ипотечного договора.Банк — не риэлторская компания, ему неинтересно держать недвижимость на своем балансе. Для него это — только дополнительные убытки. Как минимум банку как новому собственнику нужно оплачивать коммунальные платежи, налоги и т.п.

Задача кредитной организации — максимально быстро избавиться от квартиры, вернув свои деньги.Соответственно, для покупателя, который хотел бы купить залоговую квартиру, такой вариант — это экономия 10-15% от рыночной цены, плюс отпадает нужда в оплате услуг риэлторов.

Покупка с участием банка

Разумеется, надежнее выкупить квартиру у банка.

Для продажи залоговых квартир в некоторых кредитующих организациях даже разработаны специальные программы. Покупателю нужно получить кредит в том же банке, где взял кредит продавец.

Банк рассматривает нового заемщика и одобряет жилищный кредит на тот же объект на новых условиях. Новым кредитом закрывается старый, а прежний заемщик освобождается от своих обязательств. Елена Мяло, директор БК «Магазин Ипотеки», ГК ЦН «Северная казна»: «Существует программа по замене лица в обязательствах.

Елена Мяло, директор БК «Магазин Ипотеки», ГК ЦН «Северная казна»: «Существует программа по замене лица в обязательствах.

Такая программа есть у САИЖК, у Райффайзенбанка, у ВТБ24. Если человек хочет купить квартиру с витрины залогового имущества, то оформить кредит он может на особых условиях – по ставке Центробанка, по ставке рефинансирования.

Банк выдает кредит заемщику для погашения чужого долгаs». Но на аукцион выставляются квартиры только злостных неплательщиков. Стоимость объектов обычно выше рыночных из-за набежавших процентов по кредиту.

Теоретически, по такой же схеме может быть продана залоговая квартира обычного заемщика. Однако на практике по такой схеме квартиры продаются только в единичных случаях. Далеко не всегда банк заинтересован в смене заемщика, а покупатель – в предлагаемых условиях кредитования банка-залогодержателя.

Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК): «Банк залогодержатель видит состояние объекта и стояние заемщика, который имеет просрочку и хочет продать эту квартиру, может оценить платежеспособность покупателя. Если банк залогодержатель кредитует нового покупателя, все просто.
Если банк залогодержатель кредитует нового покупателя, все просто.

Все делается в течение одного дня. Сложнее ситуация, когда потенциальный покупатель квартиры приходит в другой банк. Вот здесь происходит конфликт интересов.

Новому банку нужно понимание, когда у него появится обеспечение в виде залога этой квартиры, а первому банку нужно понимание, когда он получит денежные средства, чтобы появилось основание снять обременение в виде залога».

И еще о рисках: несовершеннолетние в залоговой квартире

Покупка недвижимости под залогом требует обратить внимание еще на один момент: в сособственниках или среди зарегистрированных жильцов есть дети, не достигшие совершеннолетия.Почему так происходит?

Приобретение квартиры с использованием материнского капитала требует дальнейшей регистрации детей в качестве собственников жилья, наравне с родителями. Но часто, в качестве источников финансирования, привлекается еще и банковское кредитование. Если заемщик не в состоянии обслуживать долг, казалось бы лучший выход — имущество продать и погасить задолженность перед банком.
Если заемщик не в состоянии обслуживать долг, казалось бы лучший выход — имущество продать и погасить задолженность перед банком. Сделать это возможно, при условии, что интересы детей не нарушаются.Перечислим проблемы, которые приходится решать продавцу дополнительно:

  1. купить или предоставить несовершеннолетним альтернативное жилье, соответствующее по санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, площадь которого не менее, чем выделенная на каждого ребенка в отчуждаемой квартире.
  2. получить согласие органа опеки и попечительства на продажу залогового имущества;

Банки конечно предусматривают такие случаи заранее и прежде,чем предоставить доли детям, просят орган опеки в распоряжении написать: «разрешена передача долей , принадлежащих несовершеннолетним в залог банка и разрешено последующее отчуждение».Безусловно, перечисленные трудности ложатся на продавца.

Но их решение потребует времени, что увеличивает сроки заключения договора купли-продажи.Это интересно: Как и где купить изъятую квартиру за долгиМожно ли сдавать квартиру купленную в ипотекуМожно ли продать дом в ипотекеМожно ли продать квартиру купленную в ипотеку?

Документы

От покупателя особо не требуются никакие документы, помимо тех, которые запрашиваются на этапе регистрации: паспорт и выписка со счета. Однако если такая возможность есть, для проверки недвижимости относительно потенциальных рисков, у банка следует запросить следующие документы (обычно предоставляются не оригиналы, а заверенные копии):

  1. Выписка из ЕГРН. Указывает на собственника, а также на наличие обременений.
  2. Техпаспорт. С его помощью можно проверить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки.

Далеко не всегда потенциальный покупатель может .

В лучшем случае он может посмотреть фотографии.

  1. Выписка из домовой книги. С помощью этого документа можно уточнить, кто именно прописан в квартире. Как было сказано выше, это может быть очень важно, если в жилье прописаны несовершеннолетние лица.
  2. Справка о задолженности за коммунальные услуги. Этот документ желателен, но не обязателен по причинам, указанным выше. Чаще всего банк его даже не предоставляет, так как для финансовой организации не играет особой роли, если ли долги по квартплате или их нет.

Перечень рисков покупателя залоговой квартиры

  • Часто продавец предлагает погасить за него долг по ипотеке первым взносом, а затем оформить переход права собственности. Если так сделать, то собственник, расплатившись вашими деньгами с банком может передумать продавать жилплощадь и сделка затянется на годы;
  • Изъятие осуществляется в судебном порядке и это первый риск!

    Решение суда всегда можно оспорить в вышестоящей инстанции и вернуть недвижимость бывшему собственнику;

  • При приобретении жилья продавец использовал материнский капитал, в этом случае, органы опеки и попечительства, выяснив, что ребенок лишается доли в квартире, потребуют восстановить его в правах и он станет сособственником. А вам оно надо?
  • Прописанные несовершеннолетние, например, часто ипотеку берут молодые семьи с детьми и прописывают на новой жилплощади маму и ребенка, которого без согласия суда так же нельзя выписать.

    Аналогичная ситуация по недееспособным;

  • Жилье продается еще до выставления банком на торги и в этом случае, необходимо убедиться, что сумма продажи квартиры согласована продавцом и банком, во избежание приостановки сделки;
  • Сроки заключения сделки с залоговыми квартирами на несколько недель дольше, чем обычные сделки купли-продажи недвижимости. За это время кредитную организацию могут лишить лицензии или она обанкротится, что частенько в последнее время, а вернуть обратно денежные средства почти невозможно;

Как минимизировать риски при покупка квартиры в залоге у банка?

Проще не приобретать подобную жилплощадь. А если уже решились, то:

  1. оформлять не аванс, а задаток при подписании предварительного договора.
  2. воспользоваться двумя банковскими ячейками, разбив оплату на две суммы — на погашение долга банку и оставшиеся деньги покупателю;
  3. подписать предварительный договор купли-продажи, включив в него штрафные санкции и прописав условия, при которых покупатель не будет чинить препятствия ни до сделки, ни после;

Вы узнали, о покупке квартиры у банка и риски покупателя при приобретении жилплощади у неудачливого ипотечника.

Основные риски при покупке залоговой недвижимости

При покупке залоговой квартиры деньги за неё передаются через – это специальный счёт, на который покупатель переводит деньги, а продавец может получить их только при достижении какого-то условия, к примеру, при подписании .

По сути, это абсолютно безопасно, так как в случае отказа продавца или иных причин, по которым сделка не регистрируется, деньги возвращаются покупателю.

Однако риск кроется в сроках продажи.

Обычно залоговые квартиры реализуются в среднем на 2–4 недели дольше, чем при простой продаже. И всё это время деньги остаются «замороженными» на счету.

В случае, если банк будет лишён лицензии или обанкротится, а это не редкость в работе наших финансовых структур, то получить свои средства будет крайне затруднительно, а зачастую просто невозможно. Второй опасный момент кроется в получении согласия от всех лиц, в этой квартире. Зачастую при продаже залоговой недвижимости такой документ не предоставляется, так как банк в любой момент может обратиться в суд для реализации прав на выполнение заёмщиком своих кредитных обязательств.

Зачастую при продаже залоговой недвижимости такой документ не предоставляется, так как банк в любой момент может обратиться в суд для реализации прав на выполнение заёмщиком своих кредитных обязательств. Однако именно это может стать серьёзной проблемой для покупателя.

Не получив согласие от всех прописанных в квартире лиц, можно столкнутся с тем, что это лицо позднее сможет оспорить решение о снятии обременения.

В некоторых случаях у прописанных граждан есть основания для подобной процедуры.

К примеру, в случае. если лицо является или недееспособным.

Последний риск – это приобретение залоговой квартиры, в которую были вложены средства из .

При выявлении любых нарушений в вопросе выделения долей детям органы опеки могут запретить продажу. Стоит отметить, что они могут сделать это и после подписания .

В таком случае покупатель потеряет время и средства, которые он затратил на оформление покупки.

Продажа квартир в залоге Сбербанка

Сбербанк России — одна из самых популярных и серьезных кредитных организаций. Для желающих купить недорогую квартиру, распродажа квартир в этом банке может стать отличным вариантом.

Сбербанк начинает только после вынесения судебных решений. Это происходит, когда заемщик регулярно нарушает условия договора и не оплачивал текущую ипотеку. На такие меры Сбербанк идет крайне неохотно. Но если другие методы не помогает, то приходится продавать жилье с торгов. Приобретение залоговой квартиры у Сбербанка — гарантия для покупателя.

Приобретение залоговой квартиры у Сбербанка — гарантия для покупателя. Что квартира приобретается с юридической чистотой. Стоимость намного ниже рыночной, документация гарантированно подготовлена.

Вам стоит лишь зарегистрироваться на сайте банка и принять активное участие в торгах.

В каких случаях банк может отказать в переоформлении ипотеки

Прежде чем переоформить ипотечную программу, банк проводит проверку на платежеспособность. Если вы удовлетворите его как заемщик, новое жилье перейдет к вам в собственность.

Однако существует перечень причин, по которым вы можете получить отказ независимо от профессионального стажа и уровня дохода:

  • Нарекания при выплате ранее взятых кредитов. Все банки сначала проверяют платежеспособность клиента, предыдущие финансовые операции и просрочки. Если вы уже брали денежные средства в долг у банка или банков и нерегулярно вносили платежи, задерживали оплату и так далее, то финансовая организация несколько раз подумает, стоит ли переоформлять на вас ипотечную программу.
  • Неверные данные. Внимательно проверяйте сведения, которые указываете в анкетах, заявках и прочих документах. Если будет обнаружена ошибка, то заявку не одобрят и процедуру придется начинать сначала.
  • Низкий уровень заработной платы. Даже если у вас большой стаж, и вы регулярно можете отдавать большую часть денег, вряд ли на вас оформят ипотеку. Прежде чем переоформить недвижимость на нового заемщика, банки просчитывают все возможные риски. Стабильный и высокий доход — гарант вашей платежеспособности. При низком уровне дохода вы не сможете покрывать издержки по ипотеке и удовлетворять бытовые нужды. Банк не может забирать у вас все деньги. Установлены специальные правила по расчету процентной ставки. Если у вас имеются дополнительные источники дохода, то необходимо официально их подтвердить, чтобы банк скорректировал расчеты.
  • Отсутствие необходимого перечня документов. Заранее подготовьте все документы, чтобы в процессе не отвлекаться на это. Подготовка различных справок требует времени, в некоторых случаях промедление может привести к тому, что желаемый объект недвижимости будет переоформлен на другое лицо.

Также в оформлении недвижимости в ипотеку будет отказано при фальсификации данных. В некоторых случаях за это предусмотрено уголовное наказание.

3. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку – как это делается

Здесь речь идет о случае, когда Покупатель сам рассчитывал для покупки квартиры, но выбранная квартира тоже оказалась ипотечной и уже заложенной банку. Как тут быть? Тут могут быть две ситуации:

  • Покупатель оформляет себе кредит в другом банке.
  • Покупатель оформляет ипотечный кредит в том же банке, в котором заложена выбранная им квартира.

В обоих случаях сама возможность и условия такой сделки будут зависеть от позиции банка. В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет гораздо проще.

Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. При этом, сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и обременение с нее не снимается. Новому заемщику (Покупателю) одобряется новый кредит, и одобряется уже заложенная банку квартира.

Такие сделки проводят многие банки, в том числе Сбербанк.

Все они проходят под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на таких условиях для Покупателя минимален. Во втором случае все сложнее.

Чтобы оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке, нужно согласование условий и интересов двух разных кредитных организаций.

При этом должны быть соблюдены и условия Росреестра по переоформлению зарегистрированного ипотечного обременения квартиры в пользу нового залогодержателя. Это довольно сложная и длительная процедура, банки идут на нее неохотно, поэтому она редко встречается на рынке.

В итоге, если Покупатель решил купить в ипотеку уже заложенную ипотечную квартиру, то ему лучше оформлять свой кредит в том же банке, в котором квартира заложена.

Что нужно знать – смотри здесь.

Будут ли у меня проблемы, если продавец задерживал платежи по кредиту?

Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег.

А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку. Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.

Задолженность за ЖКХ

Немаловажным недостатком покупки жилья с аукциона является возможность получения вместе с квартирой большого долга за коммунальные услуги.