Главная - Интернет и право - Можно ли продать квартиру если она в иппотеке

Можно ли продать квартиру если она в иппотеке


Можно ли продать квартиру если она в иппотеке

Поиск покупателя на залоговое имущество


Такой вариант активно предлагают своим клиентам Сбербанк и ВТБ. Суть продажи будет заключаться в том, что заемщику потребуется найти покупателя. Однако мало найти покупателя, необходимо чтобы он согласился:

  1. Дождаться пока кредитор снимет обременение;
  2. Сначала погасить все долги заемщика, по ипотечному долгу;
  3. Переоформить квартиру на себя.

Согласитесь, весьма рискованная сделка, на которую не каждый согласится.

На практике заемщики предлагают покупателям хорошую скидку.

Если покупатель согласен, то:

  1. Квартира переоформляется на нового собственника с передачей оставшейся суммы денег.
  2. Покупатель передает средства, необходимые для погашения долга продавцу;
  3. Узнается общая задолженность по ипотечному займу;
  4. Ипотечный долг погашается и снимается обременение;

Как правило, задаток передается исключительно в присутствии нотариуса и сотрудника банка. При этом составляется соглашение, в котором прописываются все права и обязанности каждой стороны.

Как продать квартиру в ипотеке, которая в собственности менее 3 лет?

Продажа квартиры, находящейся в собственности меньше 3 лет, предполагает уплату налога с продажи, который для многих продавцов будет непосильным.Однако можно осуществить такую сделку без уплаты налога, если продажная цена на квартиру будет не больше той, за которую вы её приобретали.

Данная процедура называется «занижение цены».В любом случае договариваться придётся непосредственно с представителями банка.

Если они дадут «добро» на такую сделку, никто не помешает вам провести её.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

  1. Досрочное погашение ипотеки,
  2. Продажа жилья вместе с долгом,
  3. Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
  4. Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Какие риски могут возникнуть

Продавец ничем не рискует. Пока обременение не снято, никто никаким способом не лишит владельца недвижимости.

Для покупателей рисков намного больше. Во-первых, сделка может быть оспорена, если продавец не смог получить разрешение на продажу со стороны банка.

Во-вторых, владелец может попытаться «соскочить» со сделки сразу после получения аванса и снятия обременения, и покупателю будет трудно вернуть средства обратно.

Причем, продавец может сделать это непреднамеренно. Иногда сделка о продаже прерывается из-за тяжелой болезни владельца квартиры, проблем с документами, порчи недвижимости (пожар, затопление) или смерти человека. Возвратить задаток можно, однако, это очень тяжелое дело. Поэтому как для продавца, так и для покупателя, крайне важно тесно сотрудничать с банком и риэлторами на этапах оформления купли-продажи ипотечной квартиры!

Поэтому как для продавца, так и для покупателя, крайне важно тесно сотрудничать с банком и риэлторами на этапах оформления купли-продажи ипотечной квартиры!

 Получайте выгодные предложения по кредитам на почту Ваше имя E-mail

Условия банка

Сбербанк обычно идёт навстречу своим клиентам, и, в большинстве случаев, заёмщику разрешают продать залоговую квартиру.

При этом необходимо выполнить ряд условий.

  • Заёмщик должен заплатить комиссию за досрочное погашение кредита. Это делается с целью минимизации рисков.
  • Продавец и покупатель должны заключить договор, который подтвердит, что сделка действительно состоится.
  • Банк в идеале самостоятельно занимается оформлением необходимых документов, поэтому операция будет максимально безопасной.
  • Если заёмщик ищет покупателя самостоятельно, то последний обязан выплатить остаток долга банку.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Часть 2.

Можно ли продать квартиру под обременением другому ипотечнику?Да, и это нормальная практика в любом банке. Правда, обычно банк рассматривает только ту ситуацию, когда и продавец и покупатель являются его заемщиками.Исключение составляют ДОМ.РФ и АбсолютБанк, они гасят ипотеку любого другого банка.Чаще всего нам задают вопросы о Сбербанке и ВТБ, поэтому о них поговорим подробнее.Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка.

Предположим, что вы — заемщик Сбербанка и хотите продать свою ипотечную квартиру. На нее нашелся покупатель, он тоже заемщик Сбербанка.

После того, как банк одобрит для покупателя именно этот объект, то есть вашу квартиру, вы с покупателем подписываете кредитный договор, договор купли-продажи, и он выплачивает вам первоначальный взнос.Если размер его кредита равен размеру вашего долга (то есть: ваш долг составляет 1 млн. 700 тыс. рублей, и покупатель берет ипотеку на такую же сумму) — тогда все просто.

Покупатель отдает вам первоначальный взнос (300 тысяч), банк выдает ему кредит на покупку квартиры.

Тот перечисляет эти деньги на ваш расчетный счет, а вы пишете заявление на досрочное полное погашение своей ипотеки.

На этом ваши хлопоты завершены: банк сам делает заявку на снятие обременения, снимает с вас ипотечные обязательства и налагает их на нового покупателя.Когда ипотечный кредит покупателя меньше или больше, чем ваш долг, Сбербанк корректирует схему расчетов так, чтобы все получили свои деньги.

Вообще, банковские схемы купли-продажи ипотечных квартир — тема сложная, мы рассмотрим их потом отдельно.Особенности продажи ипотечной квартиры в Сбербанке: 1) если суммы кредита хватает на погашение долга продавца, банк не берет деньги из первоначального взноса, 2) сначала вы регистрируете документы, а уже потом гасите свою ипотеку.Как продать квартиру в ипотеке ВТБ.Вы — заемщик банка ВТБ, и вы решили продать залоговую квартиру.

Порядок продажи будет такой. Ищем покупателя (тоже заемщика ВТБ), а дальше смотрим, сколько у него денег на первоначальный взнос.Если суммы первоначального взноса достаточно, чтобы погасить ваш долг, то покупатель закрывает вашу ипотеку этими деньгами. Когда приходит закладная (ее заказывают заранее), в этот же день вы с покупателем выходите на сделку и несете документы в МФЦ.

Снятие обременения с квартиры происходит одновременно с регистрацией сделки.Если первоначальных средств покупателя не хватает на погашение вашей ипотеки, то ВТБ снимает обременение авансом. Вы выходите на сделку, а деньги замораживаются на специальном аккредитивном счете. После регистрации сделки покупателю выдается кредит, эти деньги перечисляются вам, и вы тут же пишетезаявление на досрочное полное погашение ипотеки.

Нужная для погашения долга сумма снимается, остаток вы забираете себе.Особенности продажи ипотечной квартиры в банке ВТБ: 1) закладная заказывается заранее, и пока гасится кредит, ее уже можно сразу сдавать на погашение, 2) для погашения ипотечного долга продавца ВТБ использует первоначальный взнос покупателя.Таким же образом можно продать недостроенную квартиру в ипотеке. Застройщик оформляет переуступку прав требования, а банки кредитуют такие сделки по своим обычным схемам.

Права владельца на кредитную квартиру

Суть ипотеки в том, что банк выдает вам деньги под залог покупаемой квартиры. Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.

Читайте также: Что такое ипотека и ипотечный кредит, как правильно оформить ипотеку, документы, специальные программы, субсидии + советы и примеры из жизни Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.

А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости.

В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя. А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк. В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ.

В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ. Реальные истории:«У меня была ипотека под чудовищные проценты – кажется, 14,8% – в одном маленьком банке.

Когда оставалось 150 тысяч, уже сил не было жить в однушке, решила ее продать. Не стала ничего сообщать ни банку, ни покупателю, чтобы не тянуть резину. Взяла задаток, погасила ипотеку, сняла обременение и оформила как куплю-продажу.

Самое трудное было уговорить покупателя подождать со сделкой неделю»

Как продать ипотечную квартиру?

Бытует мнение, что квартиру, на которую оформлен ипотечный кредит, продать нельзя. На самом деле это мнение ошибочно. Продать квартиру сложно, но можно.Зачем продавать ипотечную квартиру?

Ипотечные кредиты берутся на длительные сроки — до 30 лет.

Ипотечный заемщик — не раб, не крепостной, чтобы всю жизнь прожить в одном месте. В течение срока ипотеки у человека могут измениться обстоятельства: например, потребуется квартира большей или меньшей площади из-за изменения состава семьи либо изменится финансовое состояние заемщика — как в лучшую, так и в худшую сторону.
В течение срока ипотеки у человека могут измениться обстоятельства: например, потребуется квартира большей или меньшей площади из-за изменения состава семьи либо изменится финансовое состояние заемщика — как в лучшую, так и в худшую сторону.

А может, заемщик пожелает жить в более экологичном районе или ближе к центру города. Вариантов масса. Так как же быть?При желании владелец квартиры может взять потребительский кредит или занять деньги у родных и близких и погасить оставшуюся задолженность, чтобы упростить процедуру продажи. В других случаях заемщик предпочтет замену предмета залога.

Давайте пошагово рассмотрим продажу квартиры с обременением.Шаг первый. Получение разрешения от банка.

Статья 37 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» гласит: «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке».

В банковских договорах, как правило, иное не предусматривается. Даже если попытаться продать квартиру без уведомления банка, регистрацию прав собственности на другого владельца в Росреестре все равно не обойти.

А там указаны права банка на этот залог, и организация просто отклонит этот запрос. При перепродаже строящейся квартиры по договору цессии потребуется разрешение застройщика, которое, как правило, является платным.Шаг второй. Поиск покупателя и согласование условий сделки.

Покупка ипотечной квартиры, так уж повелось, смущает людей.

Тем не менее с покупателем можно договориться, как вариант — скинуть немного от стоимости квартиры.В зависимости от того, обладает покупатель денежными средствами в размере стоимости квартиры или ему потребуется ипотечный кредит, сделка по продаже проводится по-разному.

Шаг третий. Сделка. При наличии у покупателя полной суммы она делится на две части. Первая часть, в размере остатка задолженности по кредиту, отправляется на полное досрочное погашение кредита, а вторая закладывается в банковскую ячейку с определенными условиями доступа.

После этого документы на снятие обременения и перерегистрацию недвижимости на нового владельца подаются в Росреестр. По факту возвращения документов из Росреестра покупатель получает жилье и права на него, а продавец — разницу между ценой квартиры и суммой ипотеки, которая была заложена в ячейку.В случае если покупатель приобретает жилье с помощью ипотеки, продавец после совершения регистрационных действий получает деньги от банка, выдавшего ипотеку покупателю, на счет или из банковской ячейки. Важно: кредит покупателю придется получать в том же банке, что и кредит продавца.

На практике иное почти не осуществимо из-за сложности сделки перевода залогового кредита на другого заемщика в другой банк.Форма договора.

По вторичной недвижимости все просто: между продавцом и покупателем оформляется договор купли-продажи. При перепродаже строящейся квартиры, купленной по договору долевого участия в строительстве, оформляется договор переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве. Причем заключить такой договор можно до получения ключей и подписания акта приема-передачи.
Причем заключить такой договор можно до получения ключей и подписания акта приема-передачи.

После получения ключей и до регистрации прав собственности на построенное жилье наступает так называемый мертвый период, когда никакие сделки с недвижимостью не проводятся. После получения прав собственности заключается полноценный договор купли-продажи.Для любой сделки купли-продажи недвижимости справедливо наличие разных вариантов ее проведения, специфические риски и сложности, множество нюансов.

Поэтому банки часто идут навстречу заемщику, решившему продать квартиру, и помогают при проведении сделки, но не без своей комиссии.

Уважаемые пользователи, пишите в комментариях, на какие животрепещущие вопросы по ипотеке и другим банковским продуктам вы хотели бы получить ответы! Я и мои коллеги из Банки.ру постараемся на них ответить.

Источник: Banki.ru

Продажа с помощью рефинансирования

Можно досрочно выплатить долг, если оформить кредит в другом банке на более выгодных условиях. Если процентная ставка в новом банке будет ниже как минимум на два процента – в такой сделке есть смысл. Некоторые банки разрабатывают специальные программы по рефинансированию ипотечных кредитов.Продажа без уведомления банка.

Можно найти покупателя, который заплатит наличными за квартиру, и этими деньгами буден оплачен кредит. То есть заемщик просто досрочно выплатит основной долг, если это возможно.

Но в случае, если банк узнает о продаже, он может расторгнуть договор купли-продажи. Кроме этого, банк может выставить штраф за нарушение договора (статья 301 Гражданского кодекса).

Не рекомендуем пользоваться этим способом.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.Сложность этого способа вот в чем.

Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика.

Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир.

Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Гашение своими средствами

Самый очевидный приём того, как можно продать квартиру купленную в ипотеку- досрочно погасить кредит. Для этого необходимо предварительно прийти в финансовую организацию и уточнить у менеджера условия закрытия займа и оставшуюся сумму долга.

При этом банк пересчитывает остаток долга по ипотеке. На сколько он стал ниже, зависит от тех взносов, которые вносились ежемесячно. Если ипотека оплачивалась средствами не превышающими обязательный платёж и происходило это не больше пяти лет, остаток снизится незначительно, так как первые несколько лет вы оплачиваете только проценты, обозначенные в договоре.

Только в том случае, если вы вносили суммы гораздо больше, остаток долга значительно снизится. В обмен на полный расчёт по ипотечному долгу кредитор отдаёт закладную.Закладная- документ, в котором прописаны правила вашего сотрудничества с банком.В различных кредитных организациях правила при которых можно продать квартиру в ипотеке отличаются друг от друга.

Например в Сбербанке заранее надо позаботиться о том, что бы закладную на продаваемую прислали в тот филиал, в котором вы планируете осуществить полный расчёт по кредиту. В МТС надо заранее написать заявление гашение, которое рассматривается четырнадцать дней. На пятнадцатый день вы должны закрыть ипотеку, в случае отсутствия оплаты с вашей стороны, этот банк накладывает штраф в размере 10тысяч рублей.После того, как вы узнали условия в у кредитора, планируете дату погашения.

На пятнадцатый день вы должны закрыть ипотеку, в случае отсутствия оплаты с вашей стороны, этот банк накладывает штраф в размере 10тысяч рублей.После того, как вы узнали условия в у кредитора, планируете дату погашения. Когда банк вам на руки отдаёт закладную.

С ней вы идёте в росреестр и снимаете обременение.

В росреестре вам предоставят расписку, в которой будет указана дата снятия ограничений. После истечения обозначенного времени забираете уведомление об отмене ограничения и заказываете выписку из единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН).

В выписке указаны собственники квартиры и существующие ограничения на право пользованием.

После этих манипуляций можете продавать квартиру.

Как продать квартиру в ипотеке?

Dariusz Jarzabek/FotoliaГлавная особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.Существуют две схемы проведения таких операций.

Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя.

Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки.

В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию. После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит.

Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения. Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту.

Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи.

После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму. Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи.

Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку. Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.Ипотечный кредит выдается под залог квартиры.

Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;4) производите расчет.

Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы.

Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него.

Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление.

Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью.

После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.Может быть две схемы расчетов.

  • Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
  • Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

  • Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами.

    От продавца будут нужны только подписи.

  • Самостоятельная реализация.

    Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую.

    После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи.

    Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.

  • Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.
  • Досрочное погашение.

    При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.

Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Этап №3 — Регистрируем сделку купли-продажи

Если участники заверяли договор купли-продажи у нотариуса, то договор на регистрацию может подать нотариус — подробнее.

Если договор составлен в простой форме, то участники сами подают его на регистрацию. С 2017 года во многих городах Регистрационные палаты принимают договора только через посредника в виде МФЦ («Мои документы»).

Если в вашем городе (поселке) можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать.